Comece pela calculadora: só precisa de três valores
Abra a calculadora e ajuste o preço médio por noite, a taxa de ocupação esperada e os custos mensais da operação. O resultado atualiza-se imediatamente, mostrando uma estimativa de faturação bruta, custos e resultado líquido antes de impostos.
Se ainda não conhece os valores exatos, comece com uma hipótese prudente. Pode depois repetir a simulação com um cenário intermédio e outro mais forte. Comparar os três resultados é mais útil do que procurar um único número perfeito.
A estimativa é indicativa e não substitui uma análise da propriedade, da procura local, das obrigações legais ou fiscais. Serve para perceber que pressupostos têm mais impacto e quais as perguntas que deve fazer antes de avançar.
- Preço médio por noite: quanto espera cobrar ao longo do ano.
- Taxa de ocupação: percentagem das noites disponíveis que prevê vender.
- Custos mensais: limpeza, roupa, consumíveis, plataformas, manutenção e apoio operacional.
O mercado existe, mas não é igual em todo o país
Em 2024, Portugal registou 80,4 milhões de dormidas e 31,6 milhões de hóspedes em alojamento turístico. O Alojamento Local representou 15,0% das dormidas, segundo o Turismo de Portugal, com base em dados do INE, do Banco de Portugal e do próprio Turismo de Portugal.
Para uma casa no Centro, o contexto é diferente do de Lisboa ou do Algarve. Na análise regional de 2024, o Centro registou 49,3% de ocupação quarto e 32,8 € de RevPAR na hotelaria; estes valores não são uma tarifa de alojamento local, mas ajudam a mostrar por que razão a localização e a sazonalidade devem entrar no cálculo.
No alojamento local monitorizado pela Lighthouse para o Turismo de Portugal, a ocupação mensal no segundo trimestre de 2025 ficou entre 54,1% e 55,3%, enquanto o preço médio por noite passou de 134,1 € em abril para 169,5 € em junho. É uma referência de mercado, não uma promessa para cada propriedade.
A conta simples: noites vendidas × preço médio
A primeira estimativa pode ser feita sem complicações: número de noites disponíveis × taxa de ocupação × preço médio por noite. Depois, é preciso retirar limpeza, roupa, consumíveis, comissões, manutenção, seguros, impostos e a gestão que o proprietário decidir delegar.
Para tornar a conta transparente, os exemplos abaixo assumem uma casa inteira disponível 365 dias por ano. São cenários ilustrativos de faturação bruta, antes de despesas e impostos, e não incluem uma eventual taxa de limpeza cobrada ao hóspede.
A ocupação aplica-se apenas às noites disponibilizadas. Se o proprietário reservar parte do calendário para uso próprio, a faturação potencial baixa. Por exemplo, 270 noites disponíveis, com 45% de ocupação e um preço médio de 110 €, representam cerca de 122 noites vendidas e 13 365 € de faturação bruta.
| Cenário | Ocupação | Noites | Preço/noite | Por ano | Média/mês |
|---|---|---|---|---|---|
| Conservador | 30% | 110 | 85 € | 9 308 € | 776 € |
| Intermédio | 45% | 164 | 110 € | 18 068 € | 1 506 € |
| Forte | 60% | 219 | 135 € | 29 565 € | 2 464 € |
Quanto pode sobrar depois da operação?
A faturação não é o rendimento líquido. Em vez de atribuir um custo fixo à gestão, a tabela mostra quanto restaria no cenário intermédio de 18 068 € brutos se a operação consumisse 15%, 25% ou 35% da faturação.
Estas percentagens servem apenas para testar a sensibilidade do cálculo. Não são uma referência de mercado nem uma tabela de preços da Laro. O resultado real depende das comissões, limpeza, roupa, consumíveis, energia, água, seguros, manutenção e tarefas delegadas. Piscina, jardim, muitas entradas e saídas ou deslocações longas podem aumentar os custos.
Os valores continuam a ser anteriores a impostos, financiamento, obras e utilização da casa pelo proprietário.
| Custos assumidos | Custos anuais | Resultado anual | Média/mês |
|---|---|---|---|
| 15% da faturação | 2 710 € | 15 358 € | 1 280 € |
| 25% da faturação | 4 517 € | 13 551 € | 1 129 € |
| 35% da faturação | 6 324 € | 11 744 € | 979 € |
O que aumenta ou reduz o resultado
O preço por noite é apenas uma parte da equação. Uma casa pode ter boa procura e ainda assim perder rendimento por fotografias fracas, respostas lentas, calendários desatualizados ou uma experiência inconsistente entre estadias.
Antes de publicar, vale a pena comparar a propriedade com alojamentos próximos e definir uma estratégia por época. O preço de verão não deve ser aplicado automaticamente ao inverno; uma estadia de média duração pode fazer sentido em meses mais fracos e reduzir o número de trocas.
- Localização, acessos, estacionamento e proximidade de pontos de interesse.
- Número de quartos, capacidade real e qualidade dos espaços exteriores.
- Preço ajustado à época, duração mínima e procura local.
- Qualidade das fotografias, descrição e rapidez de resposta.
- Limpeza, roupa, manutenção, check-in e acompanhamento dos hóspedes.
Antes de avançar, confirme o enquadramento
Em Portugal, o registo de um alojamento local é feito por comunicação prévia com prazo e pode existir oposição da câmara municipal competente. Depois de atribuído o número de registo, o comprovativo do seguro obrigatório de responsabilidade civil deve ser entregue antes do início da atividade e novamente quando a apólice for renovada ou alterada.
Também é necessário confirmar as regras municipais, obrigações fiscais, requisitos de segurança e regras do condomínio quando aplicáveis. Estes elementos podem mudar e devem ser validados no guia oficial do gov.pt, junto da câmara municipal e com os profissionais adequados antes de anunciar.
A Laro pode ajudar a observar a casa, organizar a preparação e coordenar limpeza, roupa, acessos, fornecedores, check-in e check-out. O proprietário mantém as decisões legais, fiscais, financeiras e de licenciamento, assim como a aprovação das despesas fora do plano.
